ТСЖ учет

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

Актуально на: 30 апреля 2019 г.

Для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут объединяться в товарищества собственников жилья — ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ). Как вести бухучет и платить налоги ТСЖ при УСН, расскажем в нашей статье.

Бухучет в ТСЖ на упрощенке в 2019 году: проводки

ТСЖ является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Средства ТСЖ состоят из следующих (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

  • обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ;
  • платежи от собственников жилья, которые не являются участниками ТСЖ;
  • доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ);
  • субсидии на эксплуатацию общего имущества, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
  • прочие поступления.

Учет целевых средств ТСЖ ведет на счете 86 «Целевое финансирование». К счету 86 необходимо открыть субсчета в разрезе источников поступления средств. Рассмотрим бухгалтерский учет взносов ТСЖ, кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги, учет которых будет рассмотрен ниже.

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление причитающихся к получению с членов ТСЖ взносов, включая взносы на капительный ремонт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 86 «Целевое финансирование»
Поступление взносов (кроме взносов на капремонт, которые аккумулируются на специальном счете) 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета»
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Поступление взносов на капитальный ремонт 55 «Специальные счета в банках» 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Отражение текущих расходов по управлению общим имуществом 20 «Основное производство»,
26 «Общехозяйственные расходы» и др.
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Списание затрат по управлению общим имуществом за счет средств целевого финансирования 86 «Целевое финансирование» 20 «Основное производство»,
26 «Общехозяйственные расходы» и др.

Учет предпринимательской деятельности ТСЖ ведется в обычном порядке с использованием счета 90 «Продажи».

  • вступительные и членские взносы участников ТСЖ;
  • пожертвования;
  • бюджетные средства на финансирование капремонта в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ЖК РФ;
  • средства собственников жилья, поступающие в ТСЖ на проведение ремонта.

Доходы эти не учитываются только в том случае, если ТСЖ ведет раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам. Если раздельный учет отсутствует, то целевые поступления учитываются в доходах упрощенца на общих условиях.

Порядок ведения раздельного учета ТСЖ разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей учетной политике для целей налогообложения. В качестве примеров для разработки регистров учета поступления и использования целевых средств можно использовать образцы регистров, приведенные в Рекомендациях МНС РФ.

При этом в КУДиР ТСЖ на упрощенке не отражает доходы и расходы, которые не учитываются при расчете налога при УСН.

Коммунальные платежи ТСЖ: учет и налогообложение

А каков порядок учета сумм, поступивших товариществу в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг? Суммы, полученные от собственников (пользователей) жилья в счет оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями, не включаются в доходы при УСН (пп.4 п.1.1 ст.346.15 НК РФ, Определение ВС от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016). Это при условии, что полученная за коммунальные услуги плата перечисляется в дальнейшем (Письмо Минфина от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525):

— ресурсоснабжающей организации — за поставку ресурсов;
— региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — за оказанные услуги.

Если между ТСЖ и собственником жилых помещений заключен посреднический договор, то доходом ТСЖ будет только соответствующее вознаграждение (Письма Минфина от 18.08.2017 № 03-11-11/53260, от 27.01.2017 № 03-11-11/4260).

Таки образом, если ТСЖ выступает лишь в качестве посредника между собственниками жилья и ресурсоснабжающей организацией (оператором), то бухучет будет такой:

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Отражение дохода ТСЖ в виде его агентского вознаграждения 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 90 «Продажи»
Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ и его агентского вознаграждения 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета»
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Если же ТСЖ самостоятельно оказывает услуги собственникам (пользователям) жилья, то плата за эти услуги включается в доходы ТСЖ. И бухучет коммунальных платежей будет выглядеть следующим образом:

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
90 «Продажи»
Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета»
62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Аналитический учет плательщиков коммунальных платежей на счетах 62,76 организуется в разрезе собственников жилья, чтобы получать информацию о состоянии расчетов с каждым собственником на отчетную дату.

Бухучет в управляющей компании на УСН

Управление многоквартирным домом может также осуществляться специализированной организацией на основании лицензии – управляющей компанией (п. 1.3, пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Бухгалтерский учет управляющей компании и ее налогообложение на УСН будут аналогичны рассмотренному выше порядку учета и налогообложения ТСЖ.

Правила ведения бухучета в ЖКХ (нюансы)

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Особенности бухучета в ТСЖ

Итоги

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2020)?».

  1. Учет МПЗ.

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

  1. Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Субконто 1

Субконто 2

Субконто 3 (Затраты)

Подразделение 1

МКД 1

1. Канализация

2. Водоснабжение

3. Отопление

4. Электроэнергия

5. Озеленение

7. Газоснабжение и т. д.

МКД 2

Подразделение 2

МКД 3

МКД 4

МКД 5

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

  1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

Дт

Кт

20 (25)

Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании

Выделен входной НДС

НДС принят к вычету

Начислены платежи в УК потребителям

Начислен НДС

Списаны издержки

50 (51)

Поступили платежи от собственников

Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

  • Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
  • Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
  • Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

  • Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
  • Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

  • Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
  • Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
  • Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
  • Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Как учесть расходы в управляющей компании на УСНО по запоздавшим документам, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

  • как членские взносы участников ТСЖ;
  • целевое финансирование из бюджета;
  • коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

Дт

Кт

Бухгалтерский учет в тсж.

Вам отвечает эксперт Справочно-правового сервиса Норматив https://normativ.kontur.ru/
Добрый день.
Д76 К 86 начислены коммунальные платежи,они же и членские взносы (сюда входят тепло.вода.вывоз отходов,содерж.жилья (смета),кап.ремонт)
Д 50 К 76 оприходованы коммун.платежи от жильцов.
Это верно.
Дт 20 (26) Кт 60 — оприходованы услуги поставщиков.
Д 60 К 51 оплачено поставщикам. Верно.
Д 20 (26) К 70 начислена з/плата,69,68 (страх.взносы),
Дт 91 Кт 51( ведение счета)
Дт 10 Кт 60 — оприходованы материалы.
Дт 20 (26) Кт 10 — материалы списаны на нужды ТСЖ.
Д 70 К 68 удержан НДФЛ с З/п.
Д 68,69 К 51 перечислены налоги. Верно.
По Кт счета 86 собралась ваша смета, т. е. те доходы, которые вы запланировали к получению.
По Дт 20 (26) у вас собрались расходы, произведенные на нужды ТСЖ.
На конец периода данные расходы закрываются в Дт счета 86 — Дт 86 Кт 20(26).
В итоге по счету 86 сложится либо перерасход (чего быть не должно, т. к. нельзя потратить то, чего нет, что значит, что с 20 (26) счета вы списываете расходы только в пределах сметы) или экономия. Экономия отражается в составе доходов Дт 86 Кт 91.
Если срок расходования целевых средств еще не истек, то «экономия» остается на 86 счете.
Для учета средств на капремонт используйте отдельный субсчет на 86 счете, поскольку эти целевые средства могут быть не использованы длительный срок.
С уважением, Наталия.

Бухгалтерская проводка на пени за ЖКХ

Актуально на: 1 февраля 2017 г.

Предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) прямо или косвенно имеют отношение ко всем юридическим лицам и гражданам. Эта взаимосвязь проявляется не только в потреблении услуг ЖКХ, но и в возникновении системы прав и обязанностей потребителей и поставщиков услуг ЖКХ. Потребители либо заключают прямые договоры с энергоснабжающими и другими организациями сферы ЖКХ, либо взаимодействуют с ними опосредованно через арендодателя, ТСЖ и т.д.

Как ведется бухгалтерский учет в организациях ЖКХ

Организации ЖКХ, являющиеся коммерческими организациями, ведут бухгалтерский учет в общем порядке в соответствии с системой нормативного регулирования бухучета, руководствуясь общими принципами и правилами бухгалтерского учета, а также отраслевыми рекомендациями.

Так, при ведении бухгалтерского учета в ЖКХ проводка, к примеру, по начислению выручки от реализации услуг ЖКХ отражается в общем порядке бухгалтерскими записями (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н):

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — Кредит счета 90 «Продажи».

А формирование затрат, связанных с оказанием таких услуг, собираются по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и др.

Пени за ЖКХ: как учесть

За несвоевременную оплату услуг ЖКХ договорами с потребителями могут предусматриваться пени. Даже если потребитель не взаимодействует напрямую с предприятиями ЖКХ, а получает перевыставленные счета, к примеру, от арендодателя, возникающая ответственность за нарушение условий договоров по оказанию услуг ЖКХ подлежит компенсации.

Эта ответственность в виде пени отражается в общем порядке как санкция за нарушение условий хозяйственного договора в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). Соответственно, проводка на пени за услуги ЖКХ будет такая:

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» — Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям».

Бухгалтеры ТСЖ сталкиваются в своей работе со специфической проблемой. С одной стороны, финансисты и налоговики настаивают на том, что деятельность ТСЖ подразумевает оказание (реализацию) услуг его членам и иным лицам. С другой стороны, эксперты и судьи, анализируя нормы гражданского и жилищного законодательств, указывают, что никакого оказания (реализации) услуг тут нет.

Вопрос этот весьма принципиален, поскольку влияет на порядок отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете.

«Философский» вопрос о форме и содержании

Одним из обязательных требований к системе бухгалтерского учета, соблюдение которых должно быть обеспечено при формировании учетной политики в любой организации, является приоритет содержания перед формой (п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»1]).

📌 Реклама Отключить

Оно гласит, что факты хозяйственной деятельности должны отражаться в бухгалтерском учете исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).

Пожалуй, именно это требование вызывает больше всего трудностей на практике. Ведь совсем не учитывать форму, в том числе характер отношений, возникающих между сторонами той или иной сделки исходя из норм гражданского законодательства, отдельные формулировки заключенных договоров и т. д., нельзя. С другой стороны, нельзя и допускать, чтобы юридическая форма искажала реальное содержание операции.

Именно в этой плоскости, по сути, и следует изучать проблему учета операций ТСЖ.

Как было отмечено выше, чиновники настаивают на том, что деятельность ТСЖ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также по подаче коммунальных ресурсов нужно трактовать именно как оказание услуг членам ТСЖ и иным лицам со всеми вытекающими последствиями. В частности, это означает необходимость признания доходов в налоговом учете (как при общем режиме налогообложения, так и при УСНО) и использования счета 90 «Продажи» в бухгалтерском учете.

📌 Реклама Отключить

Так, ссылаясь на пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ (в редакции, действовавшей до июля 2011 года), финансисты в Письме от 15.07.2011 № 03‑11‑11/185 заключили, что ТСЖ не учитывает при формировании налоговой базы только:

–вступительные взносы;

–членские взносы;

–паевые взносы;

–пожертвования;

–отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества членами ТСЖ.

Чиновники указали, что только эти суммы можно трактовать в качестве целевых поступлений и учитывать соответствующим образом. Все остальные платежи в соответствии со ст. 249 НК РФ было рекомендовано считать доходами от реализации, то есть выручкой ТСЖ. Таким образом, по мнению Минфина, все поступления от жильцов (независимо от их членства в ТСЖ) в виде платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные
услуги являются для ТСЖ выручкой от реализации работ (услуг) и учитываются в составе доходов при определении налоговой базы как при УСНО, так и при общем режиме налогообложения.

📌 Реклама Отключить

В Письме Минфина РФ от 29.06.2011 № 03‑01‑11/3‑189 разъяснено, что платежи за жилищно-коммунальные услуги одновременно с их отражением в доходах ТСЖ принимаются к уменьшению доходов в составе расходов, так как эти средства должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим данные услуги, из чего финансисты сделали интересный вывод: такие платежи не подпадают под налогообложение, поэтому вносить изменения в порядок налогообложения прибыли в отношении платежей членов ТСЖ за коммунальные услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, по их мнению, не следует.

К сожалению, утверждение, что платежи не подпадают под налогообложение, не вполне соответствует действительности. Особенно остро это ощущают «упрощенцы». Ведь если ТСЖ применяет УСНО и в качестве объекта налогообложения выбирает доходы, то ни о какой нейтрализации доходов расходами не может быть и речи. Однако, даже если применяется объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вопрос о включении в состав доходов сумм, поступающих от членов ТСЖ в оплату коммунальных и иных услуг, остается актуальным, ведь существует такое понятие, как минимальный налог, составляющий 1% суммы признанных доходов. Иными словами, «выйти на ноль» организация, находящаяся на УСНО, не может.

📌 Реклама Отключить

Обратим внимание, что согласно Федеральному закону от 18.07.2011 № 235‑ФЗ изменена формулировкапп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ (новая редакция этой нормы вступила в силу с 22.07.2011, однако ее действие распространяется задним числом на отношения, возникшие с 01.01.2011). Теперь к целевым поступлениям следует относить осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях:

–взносы учредителей (участников, членов);

–пожертвования, признаваемые таковыми на основании гражданского законодательства РФ;

–доходы в виде безвозмездно полученных некоммерческими организациями работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров;

–отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества членами ТСЖ.

📌 Реклама Отключить

В данном случае нас интересует первый вид поступлений. Как видим, теперь в НК РФ не прописываются отдельные виды взносов членов, признаваемых целевыми поступлениями (вступительные, членские и паевые). Вместо этого в новой редакции указанной нормы речь идет просто о взносах членов.

Иными словами, конкретный состав взносов теперь не ограничен. Если они осуществлены членами ТСЖ в соответствии с требованиями законодательства РФ, их следует считать именно целевыми поступлениями.

В связи с этим отметим, что Закон о некоммерческих организацияхтакже не устанавливает конкретного перечня платежей членов некоммерческой организации, признаваемых их взносами, и не ограничивает круг целевых поступлений. В частности, в числе источников формирования имущества некоммерческой организации в п. 1 ст. 26 данного закона упоминаются как регулярные и единовременные поступления от членов, так и добровольные имущественные взносы и пожертвования.

📌 Реклама Отключить

К сожалению, однозначного решения проблемы налогообложения сумм, поступающих в ТСЖ от его членов, новая редакция не дает, ведь понятие взносов никак не конкретизировано, вследствие чего возникает вопрос о том, можно ли рассматривать в качестве целевых поступлений обязательные платежи членов ТСЖ, осуществляемые в соответствии с требованиями ЖК РФ. Для ответа на этот вопрос далее подробнее рассмотрим нормы жилищного законодательства. А пока вернемся к разъяснениям чиновников. В некоторых из них «упрощенцам» фактически предлагается заключать посреднические договоры (к примеру, агентские). О таком построении взаимоотношений речь идет, в частности, в письмах Минфина РФ от 05.07.2011 № 03‑11‑06/2‑103,от 02.06.2011 № 03‑11‑06/2/88 и от 14.04.2011 № 03‑11‑11/95.

📌 Реклама Отключить

Пожалуй, наиболее развернуто эта тема раскрыта в Письме ФНС РФ от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@.

Специалисты налоговой службы пояснили, что учет в составе доходов платежей (кроме взносов, пожертвований и отчислений в резерв, которые признаются целевыми поступлениями согласно ст. 251 НК РФ), поступающих ТСЖ от его членов, зависит от их договорных отношений. Напомним, что на ТСЖ в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов товарищества, возлагаются обязанности:

–по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния дома и прилегающей к нему территории;

–по проведению технической инвентаризации дома;

–по предоставлению коммунальных услуг;

–по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

📌 Реклама Отключить

Налоговики предположили, что реализовывать указанные функции ТСЖ может по‑разному.

Если товарищество действует и заключает договоры с производителями (поставщиками) соответствующих работ (услуг) от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (иными словами, если исходя из договорных обязательств ТСЖ не является посредником, приобретающим по поручению его членов указанные работы
(услуги), возлагая на них обязанность финансирования данной деятельности), ТСЖ должно применять первую схему, которая подразумевает признание суммы платежей членов ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги выручкой от реализации работ (услуг) на основании ст. 249 НК РФ и, соответственно, их учет в составе доходов ТСЖ.

Если ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) соответствующих работ (услуг) либо от своего имени, но по поручению членов ТСЖ, либо от имени и за счет членов ТСЖ (то есть если исходя из договорных обязательств ТСЖ является посредником, приобретающим работы (услуги) по поручению членов ТСЖ), имеет место вторая схема, в рамках которой доходом ТСЖ признается лишь комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (в частности, в налоговом учете – на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Кажется, что все логично. Если бы не одно но…

Что сказано в Жилищном кодексе?

Действительно, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ в случае, если управление МКД осуществляется ТСЖ, оно несет ответственность:

–за содержание общего имущества в данном доме на основании требований технических регламентов и правил содержания общего имущества в МКД;

–за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД, а также пользователям такими помещениями.

Обеспечивать содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может своими силами или посредством привлечения на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. В целях управления МКД товарищество вправе привлечь управляющую организацию, заключив с ней возмездный договор на оказание (выполнение) соответствующих услуг (работ) и контролируя исполнение ею всех договорных обязательств.

📌 Реклама Отключить

С этим никто и не спорит. Проблема в другом.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ ТСЖ – это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в доме. Целями такого объединения являются:

–распоряжение общим имуществом в МКД;

–осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

–обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД;

–осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.

В силу п. 5 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты. Являясь самостоятельным юридическим лицом, ТСЖ выступает в роли налогового агента при исчислении и удержании НДФЛ с выплат в пользу своих сотрудников по трудовым договорам, а также иных лиц, выполняющих работы и оказывающих услуги для ТСЖ по гражданско-правовым договорам.

📌 Реклама Отключить

Средства ТСЖ согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ состоят:

–из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

–из доходов от осуществления хозяйственной деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей товарищества;

–из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

–из прочих поступлений.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью лишь для достижения целей, предусмотренных его уставом. В частности, оно может осуществлять следующие виды деятельности:

–обслуживать, эксплуатировать и ремонтировать недвижимое имущество в МКД;

–строить дополнительные помещения и объекты общего имущества в доме;

📌 Реклама Отключить

–сдавать в аренду, наем части общего имущества в МКД.

Доход от такой деятельности на основании решения общего собрания членов ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ согласно ЖК РФ и уставу товарищества.

Особый интерес представляет то, что в силу п. 5 ст. 155 ЖК РФ платежи членов товарищества, совершаемые в порядке, установленном органами управления ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг, отнесены к обязательным платежам и взносам, то есть к первой категории средств ТСЖ, отличающихся от доходов от хозяйственной деятельности общества.

📌 Реклама Отключить

Как видим, жилищное законодательство объединяет понятия «обязательные платежи» и «взносы». Обязательные платежи членов ТСЖ нужно квалифицировать именно как взносы членов некоммерческой организации, то есть как целевые поступления, в том числе в контексте новой редакции пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ.

Что говорят судьи?

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 подчеркнуто, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, которые отличаются от интересов его членов.

Ведь соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть больше, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) (например, услуг по энергоснабжению) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

📌 Реклама Отключить

Таким образом, ТСЖ при заключении договоров энергоснабжения, договоров на эксплуатацию, содержание и ремонт помещений в МКД, а также трудовых договоров со специалистами выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

Как следствие, был сделан вывод, что ТСЖ не должно начислять НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами, а также с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в МКД.

Аналогичным образом рассуждают и арбитражные суды (например, в постановлениях ФАС УО от 20.04.2010 № Ф09-2548/10‑С2 и ФАС СКО от 15.10.2010 № А53-5114/2010).

При рассмотрении проблемы исчисления единого налога при УСНО ФАС МО в Постановлении от 16.06.2009 № КА-А41/ 5155‑09 отметил ряд нюансов. Во-первых, суммы, которые взимались с членов ТСЖ за техническое обслуживание, фактически являлись членскими взносами (то есть целевыми средствами), направленными на управление, эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт помещений и т. п. Во-вторых, коммунальные услуги ТСЖ своим членам также не оказывало (эти услуги предоставлялись специализированными организациями и оплачивались товариществом из средств, полученных от жильцов в качестве членских взносов и обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг). Следовательно, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД и получая компенсации фактически произведенных затрат по предоставлению льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества, в связи с чем освобождается от исчисления налогов (в частности, налога на прибыль и единого налога при применении УСНО) по операциям, связанным со сбором средств с членов товарищества и иных собственников на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.

📌 Реклама Отключить

Интересны и рассуждения судей в Постановлении ФАС СКО от 19.05.2010 № А53-20231/2009. ТСЖ принимало соответствующие платежи и использовало их по целевому назначению, в том числе на оплату коммунальных услуг на основании договоров, заключенных ТСЖ в интересах собственников помещений. Сославшись на то, что ни в правах, ни в обязанностях ТСЖ не преду-смотрена возможность реализации товариществом жильцам услуг по содержанию жилищного фонда (согласно ст. 137, 138 ЖК РФ), судьи заключили, что ТСЖ не оказывает своим членам посреднические услуги, которые формировали бы его выручку. Обязательные платежи и взносы собственников помещений, направляемые ТСЖ на оплату расходов на содержание, обслуживание и ремонт дома, а также коммунальных услуг, являются целевыми поступлениями собственников помещений на содержание созданной ими некоммерческой организации и ведение ТСЖ уставной деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества и обеспечению его эксплуатации. Такие целевые поступления от собственников жилых помещений, использованные созданным ими товариществом по назначению в соответствии с принятой им сметой, не связаны с оказанием услуг жильцам и не являются объектом обложения НДС. Недвусмысленно выразились судьи и в Решении ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10-1401. Подчеркнув, что ТСЖ представляет интересы собственников помещений, суд сделал вывод, что само товарищество не выступает в качестве потребителя коммунальных услуг и не является их перепродавцом. Суммы, внесенные собственниками помещений в МКД за потребленные ими коммунальные услуги, не считаются платой товариществу за эти услуги, а предназначены для оплаты стоимости коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, предоставившим их в соответствии с заключенными договорами.

📌 Реклама Отключить

Справедливости ради отметим, что ВАС и арбитражные суды в своих рассуждениях исходили из прежней редакции пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, где в описании права ТСЖ заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества, оказание коммунальных услуг и прочие договоры было сказано, что эти договоры заключаются в интересах членов товарищества.

Теперь же (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 04.06.2011 № 123‑ФЗ) данный подпункт звучит иначе и оговорки про интересы членов товарищества в нем больше нет. В новой редакции указанное право ТСЖ сформулировано так: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

📌 Реклама Отключить

Однако, на наш взгляд, эта поправка не меняет сути дела. ТСЖ остается некоммерческой организацией, действующей в интересах ее членов и не преследующей цели извлечения прибыли от осуществления хозяйственной деятельности. С этой позиции некорректно представлять ТСЖ в роли поставщика услуг своим членам. В лучшем случае это посредник, организующий предоставление услуг жильцам (собственникам и нанимателям) и не преследующий при этом коммерческих целей.

Если же речь идет о платежах, вносимых членами ТСЖ, их следует считать целевыми средствами, за счет которых покрываются расходы как на содержание и ремонт общего имущества, так и на коммунальные услуги.

В отличие от позиции финансистов и налоговиков, рассмотренной выше, ни в ЖК РФ, ни в судебных актах нет указаний на то, что статус ТСЖ и суть его уставной деятельности может меняться в зависимости от конкретной схемы взаимодействия между членами ТСЖ, самим ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и управляющими организациями, если таковые привлекаются к управлению домом.

📌 Реклама Отключить

Порядок бухгалтерского учета в ТСЖ

Безусловно, ТСЖ, являясь юридическим лицом, обязано вести бухгалтерский учет в общеустановленном порядке. Это прописано в п. 7 ст. 148 ЖК РФ.

При этом, поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, оно придерживается норм, установленных именно для данного типа организаций. В частности, ТСЖ руководствуется не всеми бухгалтерскими стандартами, а в применяемых ПБУ учитывает особенности, предусмотренные для некоммерческих организаций. К примеру, все некоммерческие организации, включая ТСЖ, не начисляют амортизацию основных средств, а лишь ведут учет их износа на забалансовом счете (п. 17 ПБУ 6/01″Учет основных средств»). Также ТСЖ не могут производить переоценку основных средств (п. 15 ПБУ 6/01).

📌 Реклама Отключить

При организации учета поступлений от членов ТСЖ и иных лиц необходимо принимать во внимание еще одно ограничение. Согласно п. 1ПБУ 9/99″Доходы организации» применительно к данному документу некоммерческие организации (включая ТСЖ) признают лишь доходы от осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Иными словами, признавать выручку (на счете 90 «Продажи») и прочие доходы (на счете 91 «Прочие доходы и расходы») следует только в отношении поступлений, которые связаны с предпринимательской деятельностью.

Как было отмечено выше, ТСЖ вправе для достижения целей, предусмотренных уставом, заниматься некоторыми видами хозяйственной деятельности. Так, если оно оказывает платные услу-ги, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД (например, если штатные сотрудники товарищества производят по обращениям жильцов установку внутриквартирного сантехнического оборудования (раковин, душевых кабин и т. д.) за дополнительную плату в соответствии с прейскурантом (прайс-листом)), в учете отражается выручка (на счете 90) или прочий доход (на счете 91) в зависимости от характера оказания таких
услуг (систематического или однократного). Следовательно, расходы, связанные с оказанием подобных платных услуг и осуществлением предпринимательской деятельности, нужно учитывать обособленно на счетах учета затрат (в частности, на счете 20 «Основное производство»), если поступления признаются выручкой, либо в качестве прочих расходов на счете 91, если соответствующие поступления признаются прочими доходами, а не выручкой.

📌 Реклама Отключить

Если же поступления не связаны с предпринимательской (хозяйственной) деятельностью ТСЖ, а представляют собой целевые поступления от членов ТСЖ и иных лиц, их следует учитывать соответствующим образом – с использованием счета 86 «Целевое финансирование». Причем, как мы выяснили, вопреки мнению финансистов и налоговиков, если следовать закону и придерживаться норм гражданского и жилищного законодательств (к этому призывают и судьи), целевыми поступлениями нужно считать не только членские и вступительные взносы членов ТСЖ, но и обязательные платежи, предназначенные для покрытия как расходов на содержание общего имущества, так и стоимости коммунальных услуг.

Безусловно, на счете 86 необходимо организовать соответствующий аналитический учет по видам целевых средств, что должно быть принято во внимание при формировании рабочего плана счетов (на стадии разработки и утверждения учетной политики). При этом можно обратиться к Рекомендациям по организации учета для ТСЖ, однако нужно иметь в виду, что этот документ был принят, когда еще не применялся целый ряд ПБУ (по крайней мере, в их нынешних редакциях) и действовал другой план счетов. Так что использовать этот документ следует крайне осторожно, применяя лишь те нормы, которые актуальны в настоящее время.

📌 Реклама Отключить

В частности, на счете 86 можно организовать аналитический учет:

–по целевым взносам жильцов;

–по обязательным платежам на содержание и ремонт общего имущества;

–по обязательным платежам на оплату коммунальных услуг;

–по полученным из бюджета субсидиям и т. д.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов операции по счету 86 отражаются следующим образом:

–средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» отражаются проводкой Дебет 76 Кредит 86;

–использование целевого финансирования показывается преимущественно в корреспонденции со счетами 20 «Основное производство» и 26 «Общехозяйственные расходы» (при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации), то есть отражается проводкой Дебет 86 Кредит 20, 26.

📌 Реклама Отключить

Таким образом, при начислении сумм обязательных взносов и платежей, подлежащих внесению членами ТСЖ (собственниками, нанимателями), необходимо дебетовать счет 76 (к которому открывается субсчет для учета расчетов с жильцами с обеспечением аналитики по каждому члену ТСЖ, собственнику, нанимателю и т. д.) и кредитовать счет 86. При поступлении денежных средств в кассу или на расчетный счет ТСЖ дебетуется счет 50 «Касса» или 51 «Расчетные счета» и кредитуется соответствующий аналитический счет синтетического счета 76. Фактические затраты ТСЖ, связанные с выполнением его функций, отражаются на счете 20. При необходимости управленческие расходы могут собираться отдельно на счете 26. В конце каждого месяца отражается использование целевых средств на финансирование понесенных расходов путем списания затрат с кредита счета 20 в дебет счета 86.

📌 Реклама Отключить

* * *

Согласно позиции, изложенной в статье, обязательные платежи и взносы членов ТСЖ являются целевыми поступлениями и не подлежат включению в состав доходов ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Данный вывод основан на правовом статусе ТСЖ и нормах ЖК РФ о структуре средств. Обращаем внимание, что налоговая проблема признания обязательных платежей членов ТСЖ целевыми поступлениями по‑прежнему существует, несмотря на поправки, внесенные Федеральным законом № 235‑ФЗ в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ.

Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н.

Федеральный закон от 12.01.1996 № 7‑ФЗ «О некоммерческих организациях».

Утверждено Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н. 📌 Реклама Отключить Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н. Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утв. Приказом Госстроя РФ от 14.07.1997 № 17‑45. Утверждена Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *